Hypotekárny úver - čo všetko musíte vedieť

Charakteristika hypotekárneho úveru

Ide o dlhodobý úver s lehotou splatnosti zväčša 4 roky a najviac 30 rokov. Všade vo svete, nech ide o rôzne systémy, sa hypotekárny úver definuje ako úver na investíciu do nehnuteľnosti.

To znamená, že hypotekárny úver (inými slovami hypotekárne záložné právo alebo hypotéka), je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, v našom prípade, na území SR. Tento úver banky účelovo poskytujú fyzickým osobám na nákup, výstavbu, rekonštrukciu a údržbu tuzemských nehnuteľností.

Prečítajte si aj: Feng šuej v záhrade - ako zharmonizovať záhradu podľa princípov feng šuej

Na čo sa hypotekárny úver môže použiť

• kúpa nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (byt, rodinný dom),
• výstavba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena (prístavby, nadstavby, zmeny bytových jadier...),
• rekonštrukcia nehnuteľnosti,
• údržba nehnuteľnosti,
• kúpa stavebného pozemku (len tuzemské nehnuteľnosti, v ktorých je viac ako polovica plochy určená na bývanie),
• splatenie predtým poskytnutých úverov použitých na investíciu do nehnuteľnosti, poskytnutých stavebnými sporiteľňami, prípadne štátnym rozvojom bývania alebo inou bankou.

Na čo sa hypotekárny úver nedá použiť

• na vysporiadanie dedičských podielov,
• na vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov,
• na preúverovanie stavebných úverov na hypotekárne úvery s poskytnutím štátneho príspevku.

Aká je maximálna výška úveru?

Minimálna výška úveru je stanovená na hranici 3300 €. Maximálna výška hypotekárneho úveru by nemala presiahnuť 80% ceny nehnuteľnosti, pričom cenu určuje samotná banka s prihliadnutím na trvalé bydlisko a kvalitu, účel použitia (rodinný dom, byt vo vlastníctve, nájomný dom, kancelárske budovy, nákupné centrá, pozemok…). Niektoré banky dokážu aj dnes poskytnúť nerizikovým klientom financovanie až do výšky 90% z ceny nehnuteľnosti na základe individuálneho posúdenia. Banka pri naceňovaní môže použiť vlastných alebo externých oceňovateľov. 

Ak hodnota nehnuteľnosti nepostačuje na zabezpečenie požadovanej výšky úveru, úver je možné zabezpečiť ďalšou (inou) nehnuteľnosťou. 

Do roku 2018 fungoval štátny príspevok pre mladých vo forme zvýhodnenej úrokovej sadzby vo výške 3% (2% poskytoval štát a 1% banka). Od 1. januára 2018 Ministerstvo financií Slovenskej republiky zaviedlo namiesto zvýhodnenej úrokovej sadzby daňový bonus na zaplatené uroky ako odpočítateľnú položku od daňovej povinnosti v daňovom priznaní. 

Daňový bonus je možné uplatniť vo výške 50% zo zaplatených úrokov v danom kalendárnom roku, najviac vo výške 400 € za jeden rok. Nárok na daňový bonus trvá maximálne päť rokov ( šesťdesiat po sebe idúcich kalendárnych mesiacov splácania). Nárok na pomernú časť daňového bonusu vzniká v prípade, ak si hypotéhu nevezmete presne 1. januára, ale ktorýkoľvek iný deň a mesiac v roku.

Čo je úroková sadzba?

Úroková sadzba predstavuje úrok vyjadrený ako % z požičiavanej istiny. Najčastejšie sa úrokové sadzby vyjadrujú v % za jeden rok (p.a.). 

Pri stanovení úrokovej sadzby sa vychádza z aktuálnej situácie na trhu (v súčasnosti cca 0,79%, samozrejme, záleží od doby fixácie úrokovej sadzby). Táto sadzba môže byť znížená na 0% - pokiaľ ide o štátny príspevok. Práve štátny príspevok robí hypotekárne úvery zaujímavými a relatívne lacnými

Ako dlho je možné úver splácať?

Minimálna hranica splácania úveru je 4 roky, naopak, horná hranica nie je v každej banke rovnaká. V praxi sa najčastejšie vyskytujú úvery s lehotou splatnosti 10 - 20 rokov, prípadne do doby, kedy žiadateľ dosiahne dôchodkový vek.

Dá sa úver splatiť predčasne?

Samozrejme, hypotekárny úver sa dá splatiť predčasne. Predčasné splatenie má však jeden háčik - nebude zadarmo. Prečo? Banka prichádza o úroky, ktoré by počas ďalších rokov splácania nadobudla. 

Banka takéto žiadosti posudzuje individuálne. Sankcia je pri predčasnom splatení úveru buď stanovená vopred v zmluve, alebo je jej výška odvodená od výšky úveru, predčasne splatenej čiastky, prípadne od úrokov a počtu rokov, ktoré zostávajú do splatnosti úveru.

Zabezpečenie úveru

Predtým, než poistíte seba alebo nehnuteľnosť, ktorou mienite ručiť, nezabudnite si overiť, že vami vybraná poisťovňa je akceptovaná bankou, v ktorej žiadate o úver. Nemusí to byť vždy samozrejmosťou. 

Ak je všetko v poriadku, nasleduje zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky.

Nehnuteľnosť, ktorou ručíte, musí byť poistená na krytie prípadnej živelnej pohromy minimálne na výšku poskytnutého hypotekárneho úveru. Poistná zmluva musí byť vinkulovaná v prospech hypotekárnej banky. V prípade poistnej udalosti osloví poisťovňa za účelom výplaty poistného plnenia najskôr banku. 

Akou nehnuteľnosťou môžete ručiť?

Ručiť môžete nehnuteľnosťou, ktorá je ocenená bankou akceptovaným znalcom, je poistená a nachádza sa na území SR. Nehnuteľnosť môže byť vo vlastníctve klienta (vašej) alebo tretej osoby, no môže byť aj v bezpodielovom spoluvlastníctve. Nehnuteľnosť musí byť komerčne využiteľná (dobre predajná, resp. prenajímateľná), nesmie na nej existovať záložné právo v prospech tretej osoby, musí byť majetkovo - právne vysporiadaná so splnenou daňovou povinnosťou. Pokiaľ sa jedná o rodinný dom, môžete ručiť aj budúcou alebo rozostavanou stavbou.

Čo budete potrebovať na získanie úveru?

Banka poskytnutím úveru znáša určité riziko, preto skôr ako dôjde k poskytnutiu finančných prostriedkov, si každého žiadateľa dôkladne preverí. Na hodnotenie klienta majú banky vytvorené vlastné hodnotiace modely. 

Vstupný vek pre poskytnutie úveru na bývanie je 18 rokov. Dôležitým kritériom je pracovný pomer na dobu neurčitú.  Minimálne akceptované obdobie začína od 3 mesiacov, no zväčša banky vyžadujú 6-mesačný pracovný pomer na dobu neurčitú až 1 rok, alebo zamestnanecký pomer na dobu určitú, ktorý sa predlžuje minimálne dvakrát po sebe u toho istého zamestnávateľa. 

Banky poskytujú úver na bývanie tiež cudzozemcom, ktorí majú trvalý pobyt na území Slovenska a tiež žiadateľom pracujúcim v zahraničí. V takom prípade posudzujú komerčné banky poskytnutie hypotekárneho úveru individuálne. 

Kým v minulosti stačilo, aby objem celkových splátok k príjmu žiadateľa neprekročil 80% jeho príjmu, aktuálne nesmie prekročiť pomer 60%. Objem dlhu k príjmom musí spĺňať osemnásobok ročného príjmu.

Ak ste zamestnanec, dokladovať výšku svojho príjmu môžete prostredníctvom potvrdenia o príjme vydaným zamestnávateľom. Príjem sa dá overiť tiež dopytom do sociálnej poisťovne bankovým prepojením s poisťovňou. Ak podnikáte, budete potrebovať od daňového úradu potvrdenie o výške daňovej povinnosti a tiež potvrdenie, že nemáte žiadne nedoplatky na daniach.

Ďalším dôležitým faktorom, ktorý banka berie do úvahy pri posudzovaní žiadosti o hypotéku, je bonita klienta. Zjednodušene povedané, bonita klienta v očiach banky vytvára vašu stručnú charakteristiku. 

Pri posudzovaní vašej bonity banka berie do úvahy všetky dlhy ktoré máte, ich poctivé splácanie či omeškanie sa so splátkami a zamietnuté žiadosti o hypotéku v inej banke. Bonita klienta je posudzovaná najmä na základe údajov zapísaných v Centrálnom registri dlžníkov Slovenskej republiky.

Aké dokumenty budete potrebovať na vybavenie hypotéky?

Pri spísaní žiadosti o hypotéku budete potrebovať nasledujúce dokumenty:

• občiansky preukaz,
• doklady preukazujúce výšku príjmu (potvrdenie o príjme od zamestnávateľa alebo potvrdenie o výške daňovej povinnosti),
• doklady preukazujúce účel využitia úveru (kúpna zmluva, zmluva o budúcej kúpnej zmluve, rezervačná zmluva...),
• znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti.

Koľko stojí vybavenie hypotekárneho úveru?

Pri poplatkoch za úver rozlišujeme dva prípady:

1. úver ste získali - v prípade, že banka vašej žiadosti vyhovie, k doteraz vynaloženým prostriedkom treba prirátať ešte poplatok banke a samozrejme netreba zabúdať na úroky z úveru.
2. úver bol zamietnutý - v prípade, že banka vašej žiadosti nevyhovie, poplatok za úver bude súčtom poplatkov za všetky náležitosti potrebné na získanie úveru a poplatku za spracovanie žiadosti (spracovanie žiadosti, znalecký posudok, notárska zápisnica a iné dokumenty).